Uzucapiunea – dobândirea dreptului de proprietate sau a altui drept real prin posedarea neîntreruptă și cu bună-credință a unui bun în temeiul unui just titlu.
Este deci un mod de dobândire a dreptului de proprietate, alături de convenţie, testament, moştenire legală, accesiune, tradiţiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate.
Pentru stabilirea unui cadru legal general la care ne vom raporta de-a lungul acestui articol, precizăm încă de la început un aspect important, anume:
Codul Civil de la 1864 stabilea principiile uzucapiunii de 30 de ani și ale uzucapiunii de 10 până la 20 de ani. Conform Noului Cod Civil, acum avem uzucapiunea extratabulară de 10 ani (art. 930 NCC) și uzucapiunea tabulară de 5 ani (art. 931 NCC).
Utilizarea în concret a instituției uzucapiunii este raportată la faptul că și în prezent sunt multe persoane care posedă imobile (terenuri/case) fără a avea un titlu de proprietate și fără a avea cărți funciare deschise.
Necesitatea unei reglementări în ceea ce privește uzucapiunea
Prin raportare la situaţia posesorului, uzucapiunea vine să suplinească nevoia de stabilitate a situaţiilor şi a raporturilor juridice, cu respectarea anumitor condiţii, prin recunoaşterea unor efecte juridice aparenţei îndelungate de proprietate, până la transformarea unei situaţii de fapt într-o stare de drept.
Cu alte cuvinte sunt recunoscute celui care a executat o posesie neîntreruptă asupra unui imobil, pentru perioada de timp precizată în lege, efectele care decurg din această posesie, iar mai apoi, se procedează la transformarea unei stări de fapt, a unei situații concrete (posesia imobilului) într-o stare de drept (dobândirea proprietății).
Prin raportare la situaţia fostului proprietar, indirect, uzucapiunea constituie şi o sancţiune împotriva pasivităţii acestuia, deoarece s-a desesizat de bunul său şi s-a dezinteresat timp îndelungat de acesta, lăsându-l să se afle în posesia altei persoane, care s-a comportat ca proprietar sau ca titular al unui alt drept real principal.
Procedura anterioară privind uzucapiunea dobândise, prin practica instanțelor de judecată, o natură juridică complexă, mai ales când, de exemplu, fostul proprietar (persoană fizică) a vândut imobilul prin ceea ce se chema chitanță de mână, iar acest fost proprietar după 30 de ani de la data acelei tranzacții, de cele mai multe ori a încetat din viață.
Astfel, reclamanții care au demarat o acțiune în fața instanțelor de judecată ce are ca obiect constatarea uzucapiunii de 30 de ani, se văd nevoiți să efectueze o muncă de cercetare și identificare a moștenitorilor fostului proprietar.
Prin intrarea în vigoare a Noului cod civil uzucapiunea a devenit o instituție juridică mult mai suplă și cu termenele de așteptare mult reduse, 10 ani la uzucapiunea extratabulară și 5 ani la uzucapiunea tabulară.
De asemenea, legiuitorul român a reglementat inclusiv procedura de judecată a unor astfel de cereri sediul materiei fiind art. 1050- 1053 Noul cod de procedură civilă.
Bunuri care nu pot fi dobândite prin uzucapiune. Persoane care nu pot dobândi un imobil prin uzucapiune.
Exercitarea posesiei este o condiţie esenţială a uzucapiunii, indiferent de felul ei.
Posesia exercitată asupra bunului trebuie să fie utilă: continuă (adică să se desfășoare neîntrerupt pe toată perioada stipulată în lege), netulburată (fără vicii) şi publică, deoarece:
a) în afara situaţiilor prevăzute de lege, nu poate produce efecte juridice decât posesia utilă;
b) în materia uzucapiunii nu există vreo dispoziţie legală care să stipuleze că şi posesia viciată ar putea conduce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune;
c) simpla detenţie, oricât ar dura, nu poate conduce la uzucapiune.
Nu pot fi uzucapate bunurile care, înainte sau după intrarea în posesie, au fost declarate prin lege inalienabile.
Exemple: bunurile care formează obiectul proprietăţii publice; bunuri proprietate privată, în măsura în care acestea au fost declarate prin lege inalienabile.
Precizare! Clauza de inalienabilitate inserată într-un act juridic nu împiedică dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune de către un terţ posesor, deoarece numai inalienabilitatea legală, iar nu şi cea voluntară (convenţională), împiedică uzucapiunea.
Persoane care nu pot dobândi un imobil prin uzucapiune
Potrivit legislației naționale în vigoare, nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un detentor precar, precum:
a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;
b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, faţă de nuda proprietate;
c) fiecare coproprietar, în proporţie cu cotele-părţi ce revin celorlalţi coproprietari;
d) orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să îl restituie sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia.
Observăm astfel o limitare a persoanelor care pot dobândi un imobil prin uzucapiune, spre exemplu, dacă ați locuit sau locuiți într-o casă în calitate de locatar, comodatar s.a, nu poate fi dobândit dreptul de proprietate asupra acesteia deoarece legea o încadrează ca fiind detenție precară și nu posesie.
Uzucapiunea imobiliară extratabulară
Uzucapiunea imobiliară extratabulară este un mod de dobândire a dreptului de proprietate privată sau a dezmembrămintelor sale asupra unui imobil prin exercitarea posesiei timp de 10 ani, cu respectarea condițiilor prevăzute de lege
Pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii imobiliare extratabulare atât dreptul de proprietate, cât și dezmembrămintele sale.
Cazurile de uzucapiune extratabulară
- proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;
- a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;
- imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
Condiţiile uzucapiunii extratabulare: – uzucapantul se găsește în unul din cazurile de uzucapiune extratabulară; – uzucapantul a exercitat posesia asupra bunului timp de 10 ani; – posesia exercitată a fost utilă; – uzucapantul şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.
Nu se impune condiţia ca posesia exercitată să fie de bună-credinţă, aşadar, şi posesorul de rea-credinţă poate să dobândească dreptul de proprietate imobiliară prin uzucapiunea extratabulară, dacă a exercitat o posesie neviciată;
Dreptul de proprietate nu se dobândeşte doar pe temeiul exercitării unei posesii utile în termenul prevăzut de lege, ci şi pe temeiul înscrierii uzucapiunii în cartea funciară.
Momentul de la care curge termenul de 10 ani
- în situaţia în care proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa, termenul de 10 ani începe să curgă după cum urmează: a) de la data începerii posesiei, dacă uzucapantul a început să exercite posesia asupra imobilului ulterior decesului persoanei fizice sau, după caz, încetării existenţei persoanei juridice înscrise ca proprietar în cartea funciară; b) de la data decesului sau încetării existenţei proprietarului înscris în cartea funciară, dacă uzucapantul a început să exercite posesia anterior decesului sau încetării existenţei.
- în situaţia în care a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate, termenul de 10 ani începe să curgă: a) de la data înscrierii declaraţiei de renunţare la proprietate, dacă intrarea în posesie a avut loc anterior sau chiar la acea dată; b) de la data începerii posesiei, dacă uzucapantul a început să exercite posesia ulterior înscrierii declaraţiei de renunţare la proprietate.
- în situaţia în care imobilul nu era înscris în nicio carte funciară, termenul de 10 ani începe să curgă de la data începerii posesiei.
Înscrierea în cartea funciară are efect constitutiv, uzucapantul devenind proprietar de la data înscrierii dreptului său în cartea funciară.
Uzucapiunea imobiliară tabulară
Uzucapiunea imobiliară tabulară este un mod de dobândire a dreptului de proprietate privată sau a dezmembrămintelor sale asupra unui imobil de către persoana înscrisă fără cauză legitimă, cu bună-credinţă, ca titular al dreptului în cartea funciară, prin exercitarea unei posesii neviciate timp de 5 ani.
Precizări: Sintagma „fără cauză legitimă” desemnează un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altui drept real imobiliar care nu a produs efectul translativ (sau constitutiv) de proprietate, deoarece fie provenea de la un neproprietar, fie era afectat de o cauză de nulitate;
„Buna-credinţă” – este necesar ca uzucapantul să nu fi cunoscut şi nici să nu fi trebuit, în raport de împrejurările concrete, să cunoască, atât la momentul înregistrării cererii de înscriere, cât şi la momentul intrării efective în posesie, cauza de ineficacitate a titlului său;
Pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii imobiliare tabulare atât dreptul de proprietate, cât și dezmembrămintele sale înscrise în cartea funciară, fără cauză legitimă.
Condiţiile uzucapiunii tabulare
– înscrierea dreptului de proprietate sau a unui alt drept real imobiliar în cartea funciară, fără o cauză legitimă;
– exercitarea unei posesii utile;
– posesia a fost exercitată timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere;
– cel înscris în cartea funciară a fost de bună-credinţă în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie.
Efectele uzucapiunii tabulare. Dreptul real este deja înscris în cartea funciară, iar uzucapiunea consolidează retroactiv acest drep. Efectele uzucapiunii tabulare se produc retroactiv, în sensul că uzucapantul va fi considerat proprietar nu de la data împlinirii termenului de 5 ani, ci chiar de la data la care şi-a înscris dreptul în cartea funciară.
Uzucapiunea mobiliară
Uzucapiunea mobiliară reprezintă un mod de dobândire a dreptului de proprietate privată sau a dezmembrămintelor sale asupra unui bun mobil prin exercitarea unei posesii utile timp de 10 ani.
Pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii mobiliare bunurile mobile, altele decât cele care cad sub incidența dispozițiilor art. 937 alin. (1)-(3) C.civ.
Uzucapiunea mobiliară prezintă utilitate practică pentru situaţia în care posesorul unui bun mobil nu îndeplineşte condiţiile pentru a dobândi proprietatea mobiliară prin posesia de bună-credinţă în condițiile legii. Exemple: a) cazul posesorului de rea-credinţă; b) cazul posesorului de bună-credinţă, dar care a dobândit bunul cu titlu gratuit.
Condiţia uzucapiunii mobiliare – exercitarea unei posesii utile timp de 10 ani.
Efecte – în absenţa unei dispoziţii legale exprese, uzucapiunea mobiliară nu are efect retroactiv, posesorul devenind proprietar de la data împlinirii termenului de 10 ani, iar nu de la data începerii posesiei.
Procedura uzucapiunii
Pentru a dobândi un imobil prin uzucapiune, trebuie formulată o cerere de chemare în judecată adresată instanței competente.
Cererea de uzucapiune se depune la judecătoria în circumscripția căreia este situat imobilul.
Reclamantul va arăta în cererea de înscriere data de la care posedă imobilul sub nume de proprietar, temeiul uzucapiunii, faptul dacă imobilul posedat este sau nu înscris în cartea funciară, precum și numele ori denumirea vechiului proprietar sau a succesorului acestuia, dacă îl cunoaște.
La cerere se vor anexa:
a) un certificat eliberat de serviciul public comunitar local de evidență a persoanelor, care atestă că titularul dreptului înscris în cartea funciară este decedat, precum și data decesului sau, după caz, un certificat emis de autoritatea competentă, care atestă faptul că persoana juridică titulară a dreptului înscris în cartea funciară și-a încetat existența;
b) un certificat eliberat de camera notarilor publici, din care să rezulte faptul dacă moștenirea titularului înscris în cartea funciară a fost sau nu dezbătută, iar în caz afirmativ, care sunt persoanele care au cules moștenirea respectivă;
c) un certificat eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că acesta nu face parte din domeniul public al statului sau al unității administrativ-teritoriale;
d) certificatul de rol fiscal, atunci când este cazul;
e) înscrisul constatator al actului juridic pe care solicitantul și-a întemeiat posesia, atunci când este cazul;
f) documentația tehnică cadastrală a imobilului, realizată, pe cheltuiala celui interesat, de o persoană fizică sau juridică autorizată, potrivit legii;
g) extrasul de carte funciară pentru informare, cu arătarea titularului înscris în cartea funciară ori a înscrierii declarației de renunțare la proprietate, precum și a faptului dacă imobilul este sau nu grevat de sarcini, eliberat de biroul teritorial de cadastru și publicitate imobiliară; în cazul în care imobilul nu este înscris în cartea funciară în folosul altei persoane și nici grevat de sarcini, un certificat emis de același birou, care atestă acest fapt, inclusiv faptul că nu a fost alocat un număr cadastral pentru înscrierea imobilului;
h) lista cuprinzând numele, prenumele și domiciliul a cel puțin 2 martori.
După depunerea cererii, instanţa dispune, prin încheiere, citarea titularului dreptului înscris în cartea funciară sau a succesorilor acestuia, dacă sunt cunoscuţi, precum şi emiterea unei somaţii şi afişarea acesteia la imobilul în litigiu, la sediul instanţei, al biroului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară şi la sediul primăriei în raza căreia se află imobilul, precum şi publicarea ei în două ziare de largă răspândire, dintre care cel puţin unul de circulaţie naţională.
Reclamantul este considerat proprietar de la data înscrierii, în condițiile legii, în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit în temeiul uzucapiunii.
Avocații specializați din cadrul Cabinetului Cândea Law Office vă stau la dispoziție pentru informații suplimentare relevante pentru cazul dumneavoastră.
Vă oferim asistență și reprezentare în fața instanțelor judecătorești pentru dobândirea unui drept de proprietate prin uzucapiune.
Pentru mai multe informații privind activitatea desfășurată de Cabinet vă rugăm să ne contactați prin intermediul formularului de contact.
