EVACUAREA – procedură specială

Procedura evacuării imobilelor folosite sau ocupate fără drept este o „procedură specială și alternativă, care se poate aplica litigiilor privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii locatari sau de alte persoane.”

 

În funcție de întinderea câmpului de aplicare, normele de procedură civilă se clasifică în două mari categorii: normele de procedură civilă generale și cele speciale.

Din prima categorie fac parte normele care se aplică în toate cazurile în orice materie, dacă legea nu prevede expres altfel, ele alcătuind dreptul comun.

Normele speciale sunt excepția de la regulă, fiind cele aplicabile într-un anumit domeniu, prevăzut expres. Așadar, procedura specială reprezintă ansamblu de norme speciale care gravitează în jurul aceluiași obiect.

Caracterul special este o derogare de la normele generale și generează diferențele dintre procedura specială a evacuării și evacuarea pe calea dreptului comun, sesizabile în materia competenței, a căii de atac, a citarii și comunicării actelor de procedură, felului ședinței de judecată și al soluționării, al întâmpinării și al cererilor incidentale cât și al caracterelor hotărârii.

 

REGLEMENTAREA DOMENIULUI ÎN CODUL DE PROCEDURĂ CIVILĂ

Procedura de evacuare specială este reglementată de Codul de procedură civilă, care la art. 1034 alin. 1 arată:

„Dispoziţiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foştii locatari sau alte persoane”.

De asemenea, menţionăm faptul că proprietarul imobilului ocupat fără drept are posibilitatea de a alege între procedura specială reglementată de Codul de procedură civil și procedura de evacuare reglementată de dreptul comun.

În alegerea procedurii, justițiabilul este bine, însă, să aibă în vedere că procedura de evacuare specială, reglementată de Codul deprocedură civilă, se aplică în momentul în care imobilul este ocupat fără drept, adică fie a fost ocupat fără bază contractuală, fie a expirat termenul contractual care asigura folosinţa imobilului şi ocupantul nu a părăsit imobilul.

Aceasta se declanşează prin intermediul unei notificări, care are un regim special în funcţie de cum a existat sau nu o ocupare a imobilului realizată în baza unui contract.

Astfel, conform art. 1038 alin. 1 Cod proc. civ.:

„Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării”.

Aşadar, când vorbim despre o folosire a imobilului exercitată în baza unui contract, notificarea va trebui să fixeze, obligatoriu, un termen de predare a imobilului de 30 de zile.

De menţionat faptul că în situația în care contractul încheiat între părţi este unul de locaţiune (închiriere) şi acesta este încheiat pe perioadă nedeterminată, denunţarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată şi notificare de evacuare a imobilului, în condiţiile art. 1038 alin. 2 Cod proc. civ.

Dacă vorbim de o folosire a imobilului fără o bază contractuală, astfel cum se specifică la art. 1039 Cod proc. civ.:

„Atunci când proprietarul unui imobil doreşte să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării”.

Aşadar, notificarea de părăsire a imobilului va stabili un termen de predare de doar 5 zile de la momentul comunicării acesteia.

Tot în Codul de procedură civilă se mai arată că:

„Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condiţiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu”.

Astfel, din toate cele arătate până acum, dar și din îndestulătoarea jurisprudență relevantă pe această temă, rezultă că avantajul acestei proceduri speciale constă în caracterul urgent al acesteia.

A SE REȚINE CĂ: „Cererea de evacuare se judecă de urgenţă, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă s-a dat cu citarea părţilor”, iar hotărârea pronunţată prin care se dispune evacuarea este executorie şi poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la pronunţare, dacă s-a dat cu citarea părţilor, sau de la comunicare, când s-a dat fără citarea lor.

De asemenea apărările pe care le poate face pârâtul sunt limitate în cadrul acestei proceduri speciale, mai precis, pârâtul nu poate formula cerere reconvenţională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanţie, pretenţiile sale urmând a fi valorificate numai pe cale separată.

Singurele apărări pe care pârâtul le poate face în cadrul acestei proceduri sunt „apărări de fond privind temeinicia motivelor de fapt şi de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului”.

Hotărârea judecătorească de evacuare poate să facă obiectul unei contestaţii la executare silită, însă executarea hotărârii de evacuare nu va putea fi suspendată, legiuitorul instituind o singură excepţie, legată de evacuarea pentru neplata chiriei sau a arenzii.

În acest sens, art. 1045 alin. 1 Cod proc. civ. prevede că:

„în cazul evacuării pentru neplata chiriei sau a arenzii se va putea dispune suspendarea executării hotărârii în cadrul contestaţiei la executare sau a apelului exercitat de către pârât numai dacă acesta consemnează în numerar, la dispoziţia creditorului, chiria sau arenda la care a fost obligat, suma stabilită pentru asigurarea ratelor de chirie sau arendă datorate până la data cererii de suspendare, precum şi cea aferentă ratelor de chirie sau arendă ce ar deveni exigibile în cursul judecăţii procesului”.

 

PROCEDURA DE SOLUȚIONARE A CERERII DE EVACUARE – ASPECTE COMPARATIVE

Competenta materială de soluționare în prima instanță a cererii de evacuare este judecătoria, independent de procedura urmată – cea de drept comun ori cea specială.

Modificările intervin însă în cazul competenței teritoriale, în cazul dreptului comun având caracter alternativ, putând soluționa cererea atât instanța prevăzută de articolele 107-112 din Codul de procedură civilă, cât și cea în circumscripția căreia se află imobilul, dacă s-a încheiat un contract de locațiune.

 

Spre deosebire de procedura comună, cea specială prevede competența teritorială exclusivă de soluționare a instanței în funcție de locul unde este poziționat imobilul a cărui folosință este discutată.

Cu privire la căile de atac, hotărârile date în urma ambelor proceduri sunt supuse apelului, diferența între acestea fiind doar termenul în care poate fi introdusă calea de atac.

Evacuarea de drept comun poate fi atacată în termen de 30 de zile de la comunicare, pe când hotărârea dată în procedura specială poate fi atacata în cel mult 5 zile de la data pronunțării, dacă părțile au fost citate sau de la data comunicării, dacă procedura s-a realizat fără citarea acestora.

În cazul dreptului comun, procedura citării este obligatorie, pe când în cazul celei de-a doua, este facultativă, acest lucru fiind lăsat la latitudinea instanței.

Judecarea în prima procedură se realizează atât în camera de consiliu- în cazul cercetării procesului- cât și în ședință publică- în etapa dezbaterilor, dar în cazul procedurii speciale, atât în etapa cercetării cât și în cea a dezbaterii, judecata se realizează în camera de consiliu.

Având în vedere nevoia de celeritate a soluționării dreptului, soluționarea în procedura specială se realizează de urgență, spre deosebire de procedura reglementată de normele generale.

Întâmpinarea în procedura comună are caracter obligatoriu pe când în cazul evacuării pe cale speciala, aceasta este facultativă. O consecință a lipsei caracterului imperativ a întâmpinării este că nu există etapa scrisă prealabilă, după parcurgerea etapei de verificare și regularizare, instanța fixând termenul de judecată.

Cererea reconvențională, cea de introducere în instanță a unui terț sau cererea de chemare în garanție nu sunt posibile în cazul procedurii speciale a evacuării. Prin această mențiune, legiuitorul, deși expres interzice pârâtului doar introducerea cererilor de mai sus, subsidiar acesta nu poate formula nici cererea de arătare a titularul dreptului în proces, acest procedeu fiind posibil doar în cazul în care reclamantul are pretenții legate de un drept real, cererea de evacuare fiind personală.

Cu toate acestea, instanța poate introduce în speță terți atunci când consideră ca este necesar pentru soluționarea procesului. În cazul intervenției voluntare, instanța poate să aprobe cererea introdusă în condițiile procedurii de drept comun, dar luând în considerate caracterul urgent al dezbaterilor.

Hotărârea dată în procedura specială are caracter executoriu, în comparație cu cea de drept comun dată în prima instanță. În privința executării silite, se aplică regulile dreptului comun în vederea executării silite în materia imobilelor, împotriva executării putându-se formula contestația la executare.

Așadar, procedura evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept a fost prezentată în realitatea juridică de către legiuitor pentru a asigura rapiditatea soluționării cât si prevenirea intervenirii lipsei de celeritate, care poate afecta hotărârea și astfel, consecințele situațiilor de fapt și de drept din litigiu, dacă nu sunt soluționate într-un termen optim.

 

 ASPECTE JURISPRUDENȚIALE RELEVANTE

În cele ce urmează prezentăm, în sinteză, un litigiu având ca obiect „evacuare art. 1033 CPC și urm.” la care avocații specializați din cadrul Cabinetului Cândea Law Office s-au ocupat de reprezentarea și apărarea pârâtului.

Astfel, prin întâmpinarea formulată față de cererea de chemare în judecată am solicitat respingerea cererii de evacuare ca neîntemeiată și obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată în conformitate cu art. 453 Cod procedură civilă.

În cauză a fost vorba despre solicitarea, formulată de către soțul supraviețuitor, de evacuare a pârâtului, din imobilul mamei sale decedate.

De precizat că reclamntul (soțul supraviețuitor) și defuncta dețineau imobilul în coproprietate, bunul fiind unul comun deținut în devălmășiei și dobândit în timpul căsătoriei.

De asemenea, până la momentul introducerii cererii de chemare în judecată, în ciuda demersurilor inițiate de către pârât, succesiunea după decesul mamei acestuia nu a fost dezbătută, reclamantul refuzând să mai continue demersurile în raport de situația juridică incertă a unor imobile (terenuri extravilan) moștenite de defunctă, cât și în raport de costurile notariale ridicate.

Ceea ce am încercat să învederăm Onoratei Instanțe pe parcursul soluționării cauzei a fost că reclamantul nici măcar nu a făcut referire la faptul că pârâtul este fiul defunctei sau că imobilul a aparțin și cesteia, fapt apreciat de noi drept o încercare de inducere în eroare a instanței.

Eroarea, admisă, putea conduce în mod greșit instanța la suspiciunea că pârâtul, clientul noastru, a fost un prezumtiv ocupant fără drept al imobilului.

Am mai învederat Instanței și aspecte legate de conduita, comportamentul și atitudinile cel puțin suspecte și subiective ale reclamantului raportate la situația de fapt și la presupusa ocupare fără drept a imobilului.

(exemplificăm: Oare de ce de la momentul decesului mamei pârâtului și până în prezent nu au existat probleme în sensul că pârâtul ar ocupa spațiul fără drept. Totodată, reclamantul și-a însușit toate actele de stare civilă ale defunctei și ale pârâtului precum și actele necesare dezbaterii succesiunii, toate acestea cu scopul de a-l determina pe clientul nostru să renunțe în favoarea reclamantului la succesiune.)

În fine, în anul curent, Instanța învestită cu soluționarea cauzei a dispus:

„Respinge cererea de evacuare formulată de reclamantul __________ , în contradictoriu cu pârâtul ______________. Obliga reclamantul la plata catre parat a sumei de 1500 lei reprezentand cheltuieli de judecata. Cu drept de apel în termen de 5 de zile de la pronunţare, cererea urmând a se depune, în caz de exercitare, la Judecătoria _____________ Bucureşti. Pronunţată astăzi, 22.02.2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei.”

Avocații specializați din cadrul Cabinetului Cândea Law Office vă stau la dispoziție pentru informații suplimentare relevante pentru cazul dumneavoastră.

Vă oferim asistență și reprezentare în fața instanțelor judecătorești pentru soluționarea litigiilor în materia evacuării.

Pentru mai multe informații privind activitatea desfășurată de Cabinet vă rugăm să ne contactați prin intermediul formularului de contact.