Anulare contract vânzare cumpărare

Pentru cei mai mulți indivizi, nespecializați în domeniul juridic, este poate dificil de conștientizat, de realizat faptul că în fiecare zi încheiem contracte de vânzare cumpărare.

Cum așa? Iată, fie că mergem la un magazim să achiziționăm un produs fie că ne cumpărăm ceva mai scump precum o mașină (bun mobil) sau un apartament (bun imobil), toate acestea sunt din perspectivă juridică contracte de vânzare cumpărare.

Ceea ce diferă este însă forma în care ele sunt încheiate și formalitățile pe care trebuie să le îndeplinească un cumpărător și un vânzător pentru a putea face o asemenea tranzacție.

Când vorbim despre formă ne raportăm în primul rând la faptul că un contract nu este altceva decât manifestarea voinței (de a contracta) a unui individ și în al doilea rând la dispozițiile art. 1240 Cod Civil care prevăd ca fiind valabile trei forme de manifestare a acestei voințe: forma verbală, forma scrisă și comportamentul.

Ca atare, potrivit legislaţiei civile actuale, manifestarea de voinţă a părţilor produce efecte juridice fără alte formalităţi speciale. De aceea, putem aminti doar câteva contracte în care simplul consens al părţilor poate produce efecte juridice: contractul de locaţiune, se consideră încheiat deîndată ce părţile au convenit asupra bunului şi preţului; contractul de mandat poate fi încheiat în formă scrisă, autentică ori sub semnatură privată, sau verbală etc.

Pentru a da mai multă acurateţe demersului nostru referitor la forma contractului, am considerat deosebit de util să prezentăm diferitele forme cerute unor contracte pentru ca acestea să producă efectele juridice scontate. Astfel, vom discuta despre, forma ad validitatem (ad solemnitatem), forma ad probationem şi forma cerută pentru opozabilitate pentru terţi.

Din punct de vedere juridic, putem vorbi în legătură cu un contract de vânzare cumpărare, despre anulare (mai corect constatarea nulității relative/absolute) ori despre reziliere sau rezoluțiune.

Contractul de vânzare-cumpărare, fiind un act juridic civil, trebuie să respecte, în primul rând, condițiile esențiale pentru validitatea actului, respectiv: capacitatea de a contracta, consimțământul părților, un obiect determinat și licit, o cauză licită și morală, respectiv forma autentică în cazul contractelor de vânzare-cumpărare care au ca obiect vânzarea unui imobil. În caz contrar, se poate declara nulitatea contractului de vânzare cumpărare.

Orice contract încheiat cu încălcarea condițiilor cerute de lege pentru încheierea sa valabilă este supus nulității, dacă prin lege nu se prevede o altă sancțiune. Nulitatea poate fi absolută sau relativă.

Nulitatea absolută sancționează încălcarea unei dispoziții legale instituite pentru ocrotirea unui interes general și poate fi invocată oricând de orice persoană interesată, pe cale de acțiune sau de excepție. De asemenea instanța este obligată să invoce din oficiu nulitatea absolută în situația în care aceasta este incidentă în cauză.

Nulitatea relativă sancționează încălcarea unei dispoziții legale instituite pentru ocrotirea unui interes particular și poate fi invocata numai de cel al cărui interes este ocrotit prin dispoziția legală încălcată, doar în termenul de prescriptie stabilit de lege.

Nulitatea contractului poate fi constatată sau declarată prin acordul părților.

Anulare contract de vânzare cumpărare

Dacă părțile se înțeleg, contractul se poate desființa de comun acord la notariat. În caz contrar, trebuie să vă adresați instanței de judecată cu o acțiune în constatarea nulității contractului (nulitate relativă sau absolută).
Pentru a fi admisă o astfel de acțiune, trebuie să existe o cauză de nulitate relativă sau absolută.

Potrivit dispozițiilor Codului Civil, actul juridic este anulabil (sancționat cu nulitatea relativă) când au fost nesocotite dispoziţiile legale privitoare la capacitatea de exerciţiu, când consimţământul uneia dintre părţi a fost viciat, precum şi în alte cazuri anume prevăzute de lege.

De asemenea, prin același Cod legiuitorul a stabilit că un contract este lovit de nulitate absolută în cazurile anume prevăzute de lege, precum şi atunci când rezultă neîndoielnic din lege că interesul ocrotit este unul general. De exemplu, actul juridic încheiat în lipsa formei pe care, în chip neîndoielnic, legea o cere pentru încheierea sa valabilă – cum ar fi vânzarea unui imobil prin act sub semnătură privată.

Contractul nul poate fi refăcut, în tot sau în parte, cu respectarea tuturor condițiilor prevăzute de lege la data refacerii lui, astfel încât să nu mai fie lovit de nulitate. În toate cazurile, contractul refăcut nu va produce efecte decât pentru viitor, iar nu și pentru trecut.
Contractul lovit de nulitate absolută sau anulat este considerat a nu fi fost niciodată încheiat. Desființarea contractului atrage, în condițiile legii, și desființarea actelor subsecvente încheiate în baza lui.

În cazul în care contractul este desființat, fiecare parte trebuie sa restituie celeilalte, în natură sau prin echivalent, prestațiile primite chiar daca acestea au fost executate succesiv sau au avut un caracter continuu.

Din viața cotidiană se poate observa situația în care un individ cumpără un anumit produs crezând ca acesta îndeplinește anumite caracteristici, iar ulterior se constată că de fapt nu sunt prezente acele caracteristici, realitatea fiind alta.

Întrebarea firească este cum procedăm în acest caz, din punct de vedere juridic, raportat la discuția despre contractele de vânzare cumpărare și anularea acestora?

Ei bine, ne aflăm în ipoteza în care se poate obține anularea contractelor pentru vicii, deoarece legislația națională stipulează că partea care, la momentul încheierii contractului, se afla într-o eroare esențială poate cere anularea acestuia, daca cealaltă parte știa sau, trebuia să știe că faptul asupra căruia a purtat eroarea era esențial pentru încheierea contractului.

Eroarea este esențială atunci când:
1. poartă asupra naturii sau obiectului contractului,

2. poartă asupra identității obiectului prestației sau asupra unei calități a acestuia ori asupra unei alte împrejurări considerate esențiale de către părți în absența căreia contractul nu s-ar fi încheiat

3. poartă asupra identitatii persoanei sau asupra unei calități a acesteia în absența căreia contractul nu s-ar fi încheiat.

În primul rând, să știți că aveți la îndemână o acțiune în anularea contractului de vânzare pe care l-ați încheiat, având în vedere că produsul achiziționat nu corespunde caracteristicilor pe care dumneavoastră le-ați solicitat și care au fost cunoscute încă de la început vânzătorului.

Astfel, se poate introduce o acțiune în anulare, instanța urmând să constate toate aceste aspecte și să dispună anularea contractului, cu obligarea vânzătorului la restituirea prețului pe care l-ați achitat.

ATENȚIE! În contractul de vânzare cumpărare se prezumă că prestațiile părților sunt egale.

Deci, când, de exemplu, se vinde un apartament de 30.000 de euro, prețul pe care îl plătește cumpărătorul trebuie să reprezinte valoarea de piață a imobilului. Prestațiile părților pot fi însă total dezechilibrate, caz în care prețul este neserios, iar vânzarea poate fi anulată în instanță. Rămâne, însă la aprecierea și în sarcina instanței să stabilească dacă un anumit preț este sau nu neserios raportat la valoarea de piață a imobilului.

Cu alte cuvinte, referitor la preţul fictiv şi preţul derizoriu , vânzarea este anulabilă atunci când preţul este stabilit fără intenţia de a fi plătit. De asemenea, dacă prin lege nu se prevede altfel, vânzarea este anulabilă când preţul este într-atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului, încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare.

Cu alte cuvinte, seriozitatea prețului depinde de existenței unei proporții între cuantumul prețul fixat de părțile contractante și valoarea reală a bunului vândut.

Din fericire, grație noilor pachete legislative referitoare la vânzarea-cumpărarea de imobile precum și la totalitatea procedurilor (notariale, bancare și nu numai) ce trebuie efectuate cu ocazia unei asemenea tranzacții, situațiile de vânzări cu prețuri fictive ori derizorii s-au redus.

Cu titlu de exemplu redăm un extras dintr-o cerere de chemare în judecată  având ca obiect anularea contractului de vânzare cumpărare, pornind de la motivul prețului fictiv:

 La 14 decembrie 2000 reclamanta C.A. a solicitat sa se constate, in contradictoriu cu fratele sau, paratul B.I., nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 219 din 2 iulie 1998, incheiat intre mama petentilor, B.E.si paratul B.I. avand drept obiect o casa, curte si garaj, bun imobil instrainat de vanzatoare cu pretul de 8.000.000 lei. In motivarea actiunii se arata ca pretul este fictiv, iar cauza este ilicita, constand in scopul inlaturarii reclamantei de la succesiunea mamei sale.

Prin sentinta civila nr. 16764/2001 a fost admisa actiunea, in temeiul art. 948 Cod civil si cu motivele invocate prin actiune, iar prin decizia civila nr. 1306/2002, Tribunalul Timis a respins apelul declarat de intervenienta B.A., sotia cumparatorului B.I. Curtea de Apel Timisoara, prin decizia civila nr. 150 din 30 ianuarie 2003 a modificat in parte hotararile in sensul respingerii actiunii deoarece imbunatatirile aduse de sotii B.I. si B.A. au sporit valoarea imobilului, ceea ce fac verosimil si serios pretul achitat.

S-a mai retinut ca, dupa decesul vanzatoarei, bunul nu a fost inclus in masa succesorala si ca, ulterior, prin sentinta civila nr. 12913 din 28 septembrie 2000, bunul a fost atribuit intervenientei B.A., ca efect al partajului judiciar intervenit intre ea si sotul sau, B.I.

(Sursa: EuroAvocatura.ro)

Avocații specializați din cadrul Cabinetului Cândea Law Office vă stau la dispoziție pentru informații suplimentare relevante pentru cazul dumneavoastră.

Vă oferim asistență și reprezentare în fața instanțelor judecătorești pentru anularea unui contract de vânzare cumpărare.
Pentru mai multe informații privind activitatea desfășurată de Cabinet vă rugăm să ne contactați prin intermediul formularului de contact.